野村：美国房地产市场衰退加剧( 二 ) _住房

2022年第二季度和第三季度，住宅投资已经分别环比下降17.8%和26.4%，我们预计该趋势将持续到2023年下半年。
此外，由于销售增速已大幅放缓，中介费和所有权转让成本的下降也可能会继续拖累住宅投资。
伴随着制造业增速放缓和消费者支出减少，住宅建设量的下滑将进一步成为GDP增长的阻力，这也与我们对2022年第四季度开始的经济衰退的预期一致。

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根据11月18日发布的最新数据来看，美国10月份新屋建设数量继续下滑。数据显示，上月新屋开工总数年化为143万户，环比下降4.2%，前月的数据有所上修，独户住宅建造年率降至85.5万户，为2020年5月以来的最低水平。
衰退所带来的系统性风险低
野村在报告中强调，尽管住房销售急剧下降，但他们认为产生系统性风险的可能性很低。报告指出：

我们认为住房部门出现大面积违约和不良销售的风险很小。随着住宅投资的萎缩，住房部门的放缓可能会拖累国内生产总值，但不会出现系统性风险。与金融危机的情况不同，最近几年，有购房意愿的人往往拥有更高的信用分数，他们更有可能锁定固定的抵押贷款利率
从2005年开始的两年时间，大约有12.9%的抵押贷款发放给了次级借款人（信用分数低于620 分）。但在2020年第三季度开始的两年时间里，次级借款人在抵押贷款发放中的比例下降到2.0% 。
此外，随着承销标准的大大收紧和MBS市场风险管理框架的改善，抵押贷款持有人普遍违约而导致出现系统性风险的可能性很低。

同时野村也在报告中警告称风险很小但依然存在，随着房价涨幅的回落，近期首次购房者并不能依靠房价升值获得大量的财富增长，并且这些购房者的首付往往也较少，因此有可能产生不良销售。报告指出：
【野村：美国房地产市场衰退加剧】

全国房地产经纪人协会（NAR）数据表明，2021年首次购房者的平均首付为7% ，而重复购房者的首付为17% 。因此，我们预测如果未来住房价格回调10-15%，可能会导致许多近期首付较少的购房者在抵押贷款上的欠款超过其房屋的价值。
考虑到这种房价下跌可能与失业同步发生，可能会导致不良销售（取消赎回权或卖空），从而增加房价的下行压力。
然而，在2021年，首次购房者只占购房的26% 。这代表了美国自住房屋总数的1.9%，这表明这些最近的首次购房者可能是脆弱的，他们只占整个住房市场的一小部分