五、你好 ， 我想问一下我要跟个人买他的房子需要注意哪些问题？
买二手房 ， 最重要的是仔细考察房屋产权的完整性和可靠性 。 首先 ， 要求卖方提供合法的产权证明原件 ， 以及
到房管部门查询产权证的真实性 ， 以及拟购房产产权来源和产权记录 。 如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等 。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋 。 一般公房必须要原单位盖章后才能出让 。 与商品房不同 ， 二手房买卖一般都是“个案” 。 所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等 。 此外 ， 请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况 ， 如物业管理、水、电、气费等 。 在掌握房屋基本情况的基础上 ， 从多个方面对比判断二手房的价值 。 最后 ， 提醒您 ， 购买二手房时 ， 不要轻信对方 ， 一定要合法、彻底地办理过户手续 。 二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续 ， 才算真正换了主人 ， 其他任何单位的保证和公证都不算完成交易 。 挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品 ， “二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分 。 目前 ， 国家已开始加大促进二手房交易的力度 ， 因此 ， 二手房交易会逐渐活跃起来 ， 但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然 ， 因此 ， 挑选时应格外注意 。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的 ， “身份”比较复杂 ， 了解其产权状况非常重要 。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录 ， 包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担 。 另外 ， 购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封 。 特别注意的是 ， 产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子 ， 即使房子再好也不要买 ， 以免成交后拿不到产权证 。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂 ， 有些房子还经过多次改造 ， 结构一般较差 。 选购时 ， 不仅要了解房屋建成的年代 ， 现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致 ， 房屋布局是否合理 ， 设施设备是否齐全、完好等情况 ， 更要详细考察房屋的结构情况 ， 了解房屋有无破坏结构的装修 ， 有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患 。 为此 ， 可以到房管部门的档案室查询原建档案 ， 看看图纸资料 ， 打消疑惑 。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带 ， 建筑密度大 ， 周边环境已经形成多年 ， 一般较难改变 。 要认真考察房屋周围有无污染源 ， 如噪音、有害气体、水污染、垃圾等 ， 以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况 。 对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等 。 走访一下周围的邻居 ， 对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解 。 了解物业管理状况 对物业管理的考察 ， 主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度 ， 看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何 ， 小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适 ， 各项设施设备是否完好、运行正常等 。 还要了解物业管理费用标准 ， 水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等 ， 了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金 ， 以免日后支付庞大的维修养护费用 ， 出现买得起住不起的情况 。 许多公房出售后陷入了“无人管”的状态 ， 选择时宜慎重 。 二手房砍价技巧 目前 ， 旧房交易日趋活跃 ， 消费者在买房过程中应掌握一定技巧 ， 以免多花冤枉钱 。 旧住宅由于长年磨损 ， 质量下降 ， 其价格很难得到准确估计 。 要想在砍价时居于有利地位 ， 购买者应事先把握住宅的情况 。 要充分了解该住宅的弱点 ， 弄清楚该住宅上市多久 ， 卖出去的原因 ， 要尽量搞明白曾有多少人出过价 ， 出价多少 ， 要弄清卖主有什么附加条件 ， 付款方式如何 ， 是否是分期付款 ， 最好能弄清卖主卖房的原因 ， 必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格 。 掌握上述信息 ， 就可以酌情提出杀价的理由来 。 砍价时 ， 要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处 ， 如环境差、设备老化等 ， 迫使卖主降价 。 对于长期上市仍不能卖出的旧住宅 ， 应正告其房主卖价太高 ， 打击房主的自信心 。 如果了解到卖主最后的必卖日期 ， 可使用拖延战术 ， 一边讨价还价 ， 一边拖延时间 ， 等接近必卖日期时 ， 利用卖主的急售心理 ， 伺机杀价购买 。 也可让自己的熟人出面 ， 通过交情 ， 探听卖主所能接受的底价标准 。 为了使自己居于主动地位 ， 砍价时要多听少讲 ， 特别是不能轻易开口应价 ， 要坚持不到最后关头不应价的原则 。 另外 ， 为了解除卖主的防备心理 ， 杀价时最好坦率地告诉卖主 ， 买房的目的是自用 ， 而不是为他人代买 ， 这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价 。 装修二手房需周全考虑的几个问题 1、为洗手间做闭水试验 方法是:堵住地漏 ， 在洗手间放5CM的水 ， 观察24小时 ， 然后到楼下邻居家检查 ， 如果没有漏水现象 ， 证明防水处理做的很好;如果漏水的话 ， 必须请物业重新做防水处理 ， 做完防水处理后 ， 要等地面完全干透 ， 再帖瓷砖 ， 否则地面会开裂 。 2、水、电路改造的处理 水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一 。 装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化 。 旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管 ， 因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用 ， 如果原有的管线是镀锌管 ， 最好更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管 。 如今 ， 水路改造 ， 人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管 。 在所有的水路改造完成后 ， 要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移 。 电路的改造方面 ， 如果旧房子使用的是铝线 ， 一定要拆掉 ， 现代家庭电器很多 ， 按照国家标准 ， 装修中必须使用2.5毫米铜线 ， 而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路 。 在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管 。 3、粉刷墙面 ， 打底是关键 老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象 ， 所以在装修墙面的时候 ， 一定要注意做好基层处理 ， 一般好的装饰公司在把墙面铲平之后 ， 会涂上界面剂 ， 界面剂具有防潮的作用 ， 还能够起到保护乳胶漆的作用 ， 接下来是刮腻子 ， 腻子膏要选用防水的油腻子 ， 腻子一般要刮三遍 ， 最后是刷乳胶漆 。 如果墙面想刷成带颜色的 ， 那么 ， 要相应的涂上底漆 。 4、更换铝合金或塑钢门窗 木质的门窗 ， 如果没有变形或者开裂 ， 说明材质很好 ， 可以在装修时 ， 贴上饰面板材 ， 再涂上油漆 ， 继续使用;如果木门窗已经变形 ， 那么就要拆掉 ， 重新制作 。 铁制的门窗 ， 如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂 ， 建议大家拆掉 ， 换成铝合金或者塑钢的材质 。 因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用 。 5、增加必不可少的开关和插座 现如今 ， 随着家庭使用的电器越来越多 ， 灯光照明设备也日渐丰富多彩 ， 所以有很多地方需要放置开关和插座 。 那么 ， 在装修前 ， 要提前做好布线工作 ， 哪些地方日后需要放置什么东西 ， 要提前做好规划 ， 而老房子的预留开关和插座一般不够用 。 一般来说 ， 一个房间至少要设置3个插座 ， 一套两居室住宅内插座数量不少于15个 ， 开关不少于8个 。 同一房间的开关高度应该一致 ， 一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜 ， 悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方 。 6、做好消毒工作 ， 保持室内空气流通 在装修的整个过程中 ， 尤其是在打胶、刷油漆以后 ， 一定要勤开窗 ， 保持室内的空气流通 ， 卫生间如果没有窗户 ， 要打开排风扇 。 装修过程要定期进行彻底消毒 ， 可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒 。 喷洒后关闭门窗1小时 。
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