深圳将取消二手房指导价的消息，昨天（4月20日）下午开始，朋友圈内疯传 。
网传内容主要有三条：
1、指导价不取消 ， 不调整；
2、银行核定房价以网签备案价和评估价 ， 实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；
3、即日起执行 。
收到消息的第一时间，采访人员向多家银行进行核实，目前是中行和建行、工行已落实执行 。
银行按照市场价贷款 ， 这是释放了怎样的信号？
业内人士普遍认为，不看参考价 ， 银行自己评估风险，看成交价、评估价放贷款，想多贷款就多交税 。对深圳二手房影响最大的就是指导价，放开后 ， 好的更好，差的更差，不会普涨 ， 分化明显，但是对于楼市的提振效果是显著的 。好的楼盘基本都超过指导价，取消指导价显然对高单价，高赠送豪宅盘有利 。但不好卖的老破旧和偏远地区的刚需盘影响不大，大浪淘沙，要低于市场指导价才有成交 。
2021年2月8日 ， 深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，此后，全国共有15个城市发布二手房参考价，其中不乏上海、北京、广州、西安、东莞等高房价城市 。众所周知，二手房参考价即是通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控，最直观的表现就是楼市成交规模的锐减，价格的应声下跌，业主很难以更高的价格出售手上的二手房 。
转眼间，两年的时间过去了 。这两年，深圳二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，投资客也悄然退场……“诺德假日一度被奉为前海神盘，参考价出来前66平方米的户型最高叫价超过1000万元，现在760万元价格还可以谈 ， 而且还满五唯一 。”此前，在深圳前海经营房产中介一位经理就感叹：“深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛 。”
今年年初，深圳住建局回应 ， 根据市场形势已经做了调整的方案，但调整时间还没有定下来 ， 是否发布也没有定 。后来在更高管理层要求“保持定力”的情况下，调整参考价的方案也就没有办法通过了 。
深圳乐有家研究中心日前公布的数据显示，今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中 ， 过半成交价低于参考价，成交热点楼盘主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主 ， 且基本以低于或接近参考价的价格成交 。乐有家研究中心指出，在刚过去的3月，深圳全市挂牌均价再度回到下降区间 ， 环比下跌0.6% 。3月上旬出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，报价开始回落 。
对于深圳二手房参考价调整传闻，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了 。
这个政策的目的就是希望市场价格向参考价格靠拢 ， 不希望房价明显超出参考价格，也不希望房价明显低于参考价 。如果高于参考价格，只能按照参考价格来贷款，这就是去杠杆效应 。如果低于参考价格，只能按照网签价格来贷款 ， 如果想多贷款，就要回到参考价格 。
李宇嘉表示，当参考价向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着“开弓没有回头箭” 。国内有10多个城市推出了二手房参考价 ， 但只有深圳做得比较明确，而上海和北京尽管也有参考价 ， 但要么在台面下（不公布）要么公布了但银行不参考，这样上海广州这两个城市就有回旋余地 。
他认为，目前可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法 ， 即银行根据参考价和网签价格孰低的原则 。这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期 。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格像参考价靠拢 ， 从而实现稳定住房价格的目的 。
从此次调整的传闻来看，低于市场预期 。市场普遍预期会取消或上调二手房参考价 。正式发布的思路来看，就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心，彰显了政策保持定力，不会在意短期市场的波动 。而且，二手房定向去杠杆的信号还是比较明确的 ， 短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升 。
【深圳二手房按揭贷款业务调整 深圳二手房贷或将与参考价脱钩】从长期来看，还是希望二手房回到合理的价格水平上，便与相应的杠杆水平匹配 ， 这是稳定二手房市场的长效之举 。
