物企的毛利诱惑( 二 ) _物企

毛利率增长的11家物企中，物企规模普遍不大，破亿的只有保利物业一家。排名第二的是祈福生活服务，提升5.9个百分点，其次为鑫苑服务，提升2.5个百分点，宝龙商业和星盛商业两家商管类物企分别增长1.2个百分点和1个百分点。
社区增值盈利受到挑战
物企整体毛利率在下降，但也有不少高出平均毛利率一大截的业务，比如说社区增值。但是房地产市场的周期性调整，叠加疫情带来的影响，社区增值服务的盈利也受到挑战。
统计数据中，共有32家物企完整披露2021年末及2022年中期的社区增值服务毛利率。与上一年末相比，今年中期毛利率下跌的物企有16家，占了半数。

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（上市物企社区增值服务毛利率情况一览，按照2022H1社区增值服务毛利率从高到低排列）
其中，万物云的其他社区增值服务毛利率较上一年末减少18个百分点至62.8%，越秀服务的社区增值服务减少8.3个百分点至37.8%，新城悦服务和融创服务则减少7.3个百分点分别至35.1%和38.3% 。
不难发现，即便社区增值相关服务毛利率缩水，其盈利水平仍高于物企整体毛利率。2022年中期，32家上市物企社区增值服务毛利率均值达到43.5% 。
不可忽视的是，社区增值服务盈利效果好，但目前物企营收比重最大的业务仍是毛利率较低的基础物管服务。
朱保全直言道，不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽双眼。社区增值服务的高毛利率常见，但真正形成规模的并不多。

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（上市物企社区增值服务营收及收入占比情况一览，按照收入从高到低排列）
截至2022年6月30日，社区增值服务营收超5亿的物企只有8家，分别是碧桂园服务、保利物业、绿城服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、华润万象生活和旭辉永升服务，分别为21.12亿元、14.02亿元、13.1亿元、10.84亿元、9.31亿元、6.25亿元、5.6亿元、5.45亿元。
社区增值服务平均营收占比为13.8%，最高为新城悦服务25.3%，最低为万物云1.4%，而且有三分之一物企的社区增值服务同比营收呈负增长。
被“牺牲”的毛利率
今年中期的财报，不少物企阐述了毛利率下跌的事实，然而这种下跌更多是因为规模拓展或其他高毛利业务受挫而被稀释。
碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，上半年公司毛利额增长但毛利率下滑，主要受到收并购和疫情的影响。
截至2022年6月30日，碧桂园服务在管面积约8.4亿方，同比增长96.5% 。收并购上，除了关注规模，其他多元服务也是其选择的方向，眼下碧桂园服务的业务板块已经扩充至6个，除了“老三样”——物管、社区增值和非业主增值，还有三供一业、城市服务和商业运营。
今年中期，除三供一业外，碧桂园服务其他五大业务的毛利率均有不同程度滑坡。期内其整体毛利率为26.9%，其中社区增值服务同比下跌6.5个百分点至59.7%，仍为毛利率最高的业务；毛利率排名第二但是商业运营36.4%；非业主增值服务毛利率下跌23.2个百分点至27.2% 。
碧桂园服务几乎涉足所有物管相关的业务，其业务线的盈利变化也反映了物管股的起伏。