在房地产调控政策下 ， 全国城市的房价普遍出现回调 。《中国住房市场发展月度分析报告》显示 ， 2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296% 。房价环比上涨的城市为58个 ， 比6月减少61个 ， 占样本数的40.8% ， 房地产市场整体比较平稳 。但是作为三四线这种县级城市的房价 ， 未来还将继续承压 。
土地成交低迷 ， 供给较大
数据显示 ， 在2016年限购之前 ， 三四线城市的土地成交就一直很低迷 ， 等到开始限购限售后 ， 成交反而迎来了高峰 ， 每月累计同比增速均在30%以上 ， 这侧面反映出三四线的需求本身并没有多少 ， 基本都是调控以后一二线溢出的或棚改刺激出来的购房需求 。
房贷利率上行
三四线的刚需不足 ， 因此这些购房需求受利率的影响*敏感 。数据显示 ， 2017-2018年贷款基准利率上浮合计从52.7%一度上升到68.7% ， 贷款加权利率从5.3%达到*时的5.8% 。而三四线城市绝大多数都属于当地人 ， 居民本身就持有房产 ， 甚至还存在卖房去一线付首付的现象 。
文章插图
【未来5年三四线城市房价涨到什么时候停？房价大跌前有什么前兆？】棚改货币化比例减少
一般棚改货币化比例高的都是热点三四线城市 ， 因为它们去库存化进展比较好 ， 而对于绝大多数普通的地级、县级市来说 ， 基本人人都有房住 ， 如果维持高比例货币化安置 ， 无法刺激购房需求 。因此 ， 实物化安置是未来三四线的主流 ， 这同时也会加大房屋供给 。
总结一下：三四线城市的房价在未来上涨动能严重不足 。首先是人口的持续流出 ， 其次则是由中心城市马太效应、棚改货币化等被动刺激出的购房需求 ， 无法长期维持三四线的高房价 。当然 ， 那些靠近上海、深圳和北京等地周边的地级和县级市 ， 房价的支撑仍在 ， 至少溢出效应可以支撑需求面 ， 但如果考虑到长期性的话 ， 仍待看政策面的变数 。
（文章转载小白读财经）
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