房地产开发项现在期计划事情主要是指项目在开工前各项手续的管理 。主要包含：取得立项、规划意见通知书、审定方案通知书、建造用地计划许可证、建造工程计划许可证、开工证等批件；委托方案设计；举行开工前施工单元的招标事情；落实项目的大市政方案、各项市政管线的方案设计及报批事情 。在这些事情中对项目资本管理影响最大的即是设计阶段和招标阶段 。
近几年，政府出台了一系列新的政策，如：《关于停止谋划性项目国有土地操作权协议出让的有关划定》（京政办发（2002）33号）、《关于停止谋划性项目国有土地操作权协议出让增补划定的通知》（京政办发（2004）4号）、《关于进一步增强房地产信贷业务管理的通知》（银发（2003）121号）、国八条、国六条等等 。这些政策的出台使房地产开发将在有序、范例的门路上运作 。房地产开发商要想获得谋划利润，除了必需供给适销对路的产物外，还应该从低沉开发资本入手，严格控制各项用度支出 。房地产开发资本是指房地产企业在项目建造、销售历程中所泯灭的全部用度 。主要包含：土地用度、前期工程费、建安费、基础设施建造费、大众配套设施费、管理费、财政费、相关税费、销售用度等 。房地产开发资本管理即是对项目投资实施全历程有效的资本控制历程，从组织、技能、经济、条约等方面，联合开发的设计、招投标、施工、竣工结算等差别阶段，挖掘潜力，低沉资本，提高投资效益和社会效益 。控制资本的途径有许多 。恒久以来，人们习惯于将资本控制放在施工建造阶段，而轻忽了在前期计划阶段对资本的控制 。在人们的头脑中认为，前期计划事情即是在委托设计单元举行图纸设计之后，管理各项前期手续，取得项目的立项批复、规划意见通知书、审定例划方案、建造工程计划许可证、开工证等批件 。其实否则，前期计划事情中，在许多方面都可以对资本实施控制，如设计阶段的资本控制、招投标阶段的资本控制等 。下面加以详细说明 。关于设计阶段的资本控制 。设计阶段是房地产项目资本控制的要害与重点 。只管设计费在建造工程全历程的用度中所占比例不大，一般只占建安资本的2%左右，但敷衍工程造价的影响却很大，有时能到达75% 。一份好的设计方案，不光要取得良好的社会效益，还应具有经济的公正性 。很久以来，普遍对建造项目的设计阶段重视不够，开发商很少过问设计方案的经济公正性，致使项目的设计质量不高，搞计划的只是催设计人员出图，不管设计出的方案在建造时需花几多钱，造价是否公正；设计人员只顾出图，不管设计在经济上是否公正，每每出现设计过于守旧，比喻结构设计中的配筋问题，以全现浇剪力墙结构住宅工程为例 。工程资本的提高将直接淘汰开发公司的纯利润 。大概设计人员一味为了餍足开发商的设计进度，从而出现各专业设计不配套、不交圈等问题，其成果带到施工阶段，施工现场的洽商、变动、返工现象屡见不鲜 。因此，在设计阶段就要有资本控制意识，抓住以下几个事情要害点：推行设计招标，择优选择设计单元 。开发商在委托举行设计时，应鼎力大肆引进竞争机制，积极推行修建方案与经济方案相联合的设计招标要领，只管即便将工程主体及配套的围护、小区内的门路等设计放在一起举行招标，接纳多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可以优选出好的设计单元，又可以促进设计单元在项目整体结构、修制作型、操作功效上开发创新，在低沉工程造价上下光阴 。开展限额设计，有效控制造价 。设计事情是一项政策性、技能性、综合性很强的事情，项目设计的优劣，将直接影响建造用度的几多和建造工期的是非，同样也决定项目建成以后的操作价钱和经济效益 。因此要求设计单元在项目设计中，推行限额设计 。通常能举行定量阐述的设计内容，均要经由计算 。在设计时要充实思量施工的大概性和经济性，要和技能程度、管理程度相适应 。要特别注意选用修建材料或设备的经济性，只管即便不用那些采购困难、运费昂贵、施工庞大或依赖入口的材料和设备；要只管即便做尺度化、系列化的设计，各专业设计要遵循修建尺度、设计范例、技能划定等举行设计 。严格控制设计变动，以保证投资限额不轻易突破 。另外，针对现在设计人员经济观看法淡薄，设计变动随心所欲的现象，开发商可以在签订设计条约时，增加设计变动及修改用度额度的限制条款，如出现各专业不配套、不交圈现象，或设计变动凌驾施工条约价的某一比例时，则要扣罚必然比例的设计费 。采纳必然的约束力是对设计人员的一种有效的控制手段 。要增强设计出图前的审核事情 。增强出图前的审核事情，将工程变动的孕育发生只管即便终止在施工之前 。从实际环境来看，将设计方案的不够或缺陷在设计阶段就加以克服，所支付的价钱最小，取得的结果最好 。因此要在正式出图前增强对设计图纸的审核，以求得提高设计质量，制止把设计的不够、缺陷带到施工阶段 。关于招标阶段的资本管理 。房地产开发的工程招标主要包含设备、材料采购招标和施工单元招标两个方面 。开发商经由招标来选择施工单元或材料供给商，这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用 。在招标历程中举行资本管理应做好以下几方面事情：在招标前应严格审查投标单元的资质，须要时还要举行实地视察，制止“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象 。要做好招标文件的体例事情 。预算管理人员应收集、积累、筛选、阐述和总结各类有价钱的数据、资料，对影响工程造价的各类因素举行鉴别、阐述、评价，然后体例招标文件 。对招标文件中的条款应严谨、精确和全面，工程造价及相关用度应只管即便包死，少留或不留活口，制止在后期结算时两方扯皮 。敷衍工程标底要仔细举行审查，确保标底质量，把工程标底控制在公正造价的下限 。公正低价者中标 。在2003年7月1日实行《建造工程工程量清单计价范例》后，选择中标单元的要领是由招标人供给工程量清单，由投标人依据工程量清单项目自主报价，经评审按照低价中标的原则确定 。公正低价分为两种环境：设有标底的，投标报价在公正幅度内；不设标底的，报价应高于或即是其企业资本 。正是基于这种评标措施，投标单元为了使招标人可以接受报价，又能获得尽大概多的利润，在投标中均差别程度地接纳投标计谋及报价本事，增加中标时机 。因此，作为开发商不应一味追求低价，在其保证工期、质量要求，评审技能方案可行的前提下，还应对其报价举行评审，以制止增加工程施工历程中投资控制的难度，给开发商留下隐患 。常见的问题有不均衡报价法、多方案报价法、低价投标法等 。下面就不均衡报价法做简略说明：投标人在不影响投标总价的前提下，将某些分部门项工程的单价定的比正常程度高，某些分部门项工程的单价定的比正常程度低，以期望既能中标，又能赢利 。针对这种环境，评标人要鉴别投标人的意图，对多个投标人的同类项目举行比力和价钱阐述，最大限度地均衡差别投标人之间在综合单价漫衍上的差距，最终选出公正低价的投标人 。应做好条约的签订事情 。经由招标在确定了施工单元或材料供给商之后，应实时签订条约 。条约条款应严谨、细致，只管即便淘汰甲乙两方的扯皮现象，使工期得以顺利举行 。固然，资本管理是一项全程管理的事情，不光要在前期计划阶段举行资本控制，在后期的施工阶段也要举行资本控制 。跟着土地出让要领、拆迁要领的厘革，融资难度的增加，房地产开发商的资金压力也越来越大，因此，增强项目资本管理是开发企业确当务之急，只有抓紧抓好，才气使企业立足于不败之地 。跟着土地出让要领、拆迁要领的厘革，融资难度的增加，房地产开发商的资金压力也越来越大，因此，增强项目资本管理是开发企业确当务之急，只有抓紧抓好，才气使企业立足于不败之地 。
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