破烂毛坯法拍房，614万成交，疯狂溢价62%！房子里有啥秘密？
8月20日10时49分 ， 在阿里法拍平台上 ， 一套位于杭州市富阳区银湖街道的紫云山庄紫兰苑1号房产溢价62%成交 。
拍卖期间 ， 这套房源引来超2万人围观、503人设置提醒、9人报名 。 31轮竞价后 ， 该房源被人以614万元的价格拍下 ， 较起拍价380万元高出234万元 ， 溢价62% 。
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如此水平的溢价在目前的法拍房市场并不常见 。
就在半个月前 ， 深圳一套低于最新历史成交价185万元的“顶流”学区房流拍；7月6日 ， 杭州“孟母盘”文鼎苑一套房源现身法拍平台 ， 最终成交价仅高出起拍价6.6%；3月 ， 位于杭州市里东山弄的一套法拍房以521万元的价格成交 ， 较起拍价溢价14.5%……
这套房源究竟有何魔力能创造62%的溢价？
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事实上 ， 在法拍房市场 ， 与紫兰苑1号房产类似的“半成品”房源并不多见 。 此次拍卖的紫兰苑1号房产建于1998年 ， 位于紫云山庄斜坡的高处 ， 正面朝山 。
紫云山庄的地段颇为优越 ， 320国道及地铁6号线就在其前面 ， 周边还有银湖公园和杭州野生动物园 ， 是杭州市区域内最早开发的混合型住宅小区 ， 一度被不少杭州人视为“养老圣地” 。
不过 ， 自交付以来 ， 紫云山庄小区业主纷纷对房子进行了违章扩建 ， 逐渐沦为富阳区有名的“问题小区” 。 加上管理混乱、道路破损、无专业的物业管理机构入驻等原因 ， 导致小区品质较差 ， 房屋市场价格滞涨 。
2019年6月 ， 富阳区成立紫云山庄综合整治指挥部 ， 拆除各类违法建（构）筑物逾400处、合计面积达15000多平方米 。 同时 ， 相关部门对小区道路进行了整体修整 ， 面貌大为改善 。
紫兰苑1号房产亦是因违建被强拆的房屋之一 。 被强拆后 ， 该别墅需要投入资金进行房屋主体重新修缮、屋面重建、门窗重装；室外花园违法扩建部分也已被砌上浆砌 ， 需要重新规划填土种植 。
因此 ， 从目前的状况来看 ， 紫兰苑1号房产虽是一栋坐北朝南的3层独幢别墅 ， 但更像是一栋断壁残垣的“烂尾”建筑 。
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因与中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市富阳区支行的经济纠纷 ， 该别墅被法院执行处置、流入法拍房市场 ， 评估价在538.3万元左右 。
《国际金融报》采访人员注意到 ， 紫兰苑1号房产及所占土地产权皆处于被查封状态 。 该房源建筑面积244.68平方米 ， 土地使用权面积687.36平方米 ， 权属人为原业主个人所有 。
614万的成交价相较小区内同样大小的房屋而言 ， 也毫不逊色 。 在安居客上 ， 紫云山庄一套220平方米的房源挂牌价为450万元 ， 另一252平方米的则为780万元 ， 二者之间的价格悬殊颇大 。
一位负责该小区业务的经纪人称 ， 其手中200多平方米的在售房源目前只有一套 ， 面积238平方米、挂牌价688万元 ， “业主的心理价位在610万左右 。 ”这一价格基本与此“烂尾”房的成交价接近 。
“地皮”优势可能也是导致该房源拍出62%溢价的原因 。
多位行业人士在采访中告诉采访人员 ， 紫兰苑1号房产抢手的原因或许是因为地皮 。 “地皮比房子重要 。 ”中原地产分析师卢文曦如此说道 。
2020年曾有一套位于杭州滨江区之江花园之祥径5号别墅法拍房 ， 该房源与紫兰苑1号房产相似 。 这套“半成品”法拍房起拍价为1685万元 ， 最终以2400万元成交 ， 溢价42.4% 。
彼时有业内人士认为 ， 对于别墅房源的客户群体来说 ， 买这套房子主要看中的是买下一块地皮 。
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