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如何提高房地产工程造价质量水平

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房地产造价控制应贯串于地产项目建造的各个阶段，只有对决议操持设计、招投标、施工、竣工与后评价四个阶段举行有效控制，才气提高房地产开发项目的投资效益 。
1.决议操持与设计阶段决议操持与设计此阶段是工程造价管理控制的重要阶段，影响着工程造价中80%—90%的工程投资 。因此，在此要害要抓好两大要点：一是造价管理应转向以决议操持设计阶段为重点 。传统的造价管理将施工阶段作为造价控制的重点，可是，决议操持阶段对建造尺度程度、建造所在、工艺、设备等的选择是决定工程造价的基础，直接影响着设计、施工等阶段工程造价简直定与控制是否科学、公正的问题，因此 。应该将决议操持设计阶段作为造价控制的重点 。二是要主动控制 。传统的要领是立足于调查—阐述一决议操持基础上的偏离一纠偏—再偏离一再纠偏的被动控制要领，不得使已孕育发生的偏离消失，主动控制立足于主动采纳预防措施，尽大概淘汰或制止投资偏差的孕育发生，能动地影响项目实施，主动地控制项目投资 。如何在决议操持和设计阶段做好工程造价管理和控制事情，文章提出应从三方面入手 。1.1 推行限额设计按照设计任务书批准的投资估算额举行开端设计，再按照开端设计的概算造价举行施工图设计，然后按照施工图预算对施工图设计的各个专业设计文件作出决议操持 。出图前预算人员应概算钢筋用量是否在公正领域内（与市内类似结构工程相比），使结构设计更公正，明确设计要求，细化设计内容，强调经由设计概算，使工程造价控制在公正领域内，对接纳新技能、新工艺低沉设计工程造价的给予必然的夸奖 。1.2 优化设计方案据研究阐述，设计费一般只相当于建造工程全寿命用度的1%以下，但这一少于1%的用度对投资的影响却在35%—75%以上 。单项工程设计中，修建和结构方案的选择以及修建材料的选用对投资又有较大影响，如修建方案中的平面布置、进深与开间简直定、立面形式的选择、层高与层数简直定、基础范例选用、结构形式选择等都存在着技能经济阐述问题 。据统计，在餍足同样功效的条件下，若技能设计经济公正，则可低沉工程造价5%—10%，甚至可达10%—20% 。在翡翠园的基础选型时，按照地质条件接纳桩基形式，其时对接纳呆板钻孔戒备桩、静压桩、人工挖孔桩举行了重复相比：呆板钻孔戒备桩在用度上不确定因素较多，由于呆板钻孔桩单价是以丰裕系数1.3为基数计算的，实际施工中土质不好时大概会到达2.0，因此，其综合单价要比人工挖孔桩凌驾凌驾30%，另外，一般搅拌抽出的泥浆在施工园地内不得随便摆设，要砌泥浆池，这就又增加了用度支出；人工挖孔桩在桩长20m时提倡接纳呆板钻孔桩 。经多次阐述论证，最后确定在翡翠园接纳人工挖孔桩为主要基础形式，结算后证明这个方案经济公正，既缩短了工期，又低沉了造价 。1.3 审图阶段在审图阶段应多采纳各方意见，增强图纸会审、审核、校对，如提出取消车库底板钢筋和庞大的装饰线条等内容，这对低沉工程造价有实质性意义 。2.招投标阶段2.1 招标文件的体例招标文件作为招投标历程乃至工程项目实施全历程的大纲性文件，是整个工程项目造价控制的要害 。一个不完善的招标文件，会给日后的施工管理与造价控制带来贫苦和纠纷，引起索赔 。业主在招标时，要对大宗材料接纳“甲供材料”这种要领，将材料的价钱危害主动权掌握在本身手中，但其对“甲供材料”的数量和单价都必需作出明确的说明 。另外，重视招标答疑，对业主平整园地的土方标高，承包商自行购置厨卫用具和灯具、装饰材料的档次、品牌、型号、功效、技能要求均需作描述，并要求承包商在施工前必需供给样品，经业主确认后才气施工 。对这些问题的回复，一是要慎重，要充实思量到对造价的影响；二是要明确，不要留下结算纠纷的隐患 。2.2 工程量清单的体例与调解工程量清单作为投标计价的依据，是整个项目造价控制的焦点内容 。承包商按清单供给的工程量计价，使各投标方站在同一平台上，从而制止了传统的价量分散和对图纸明白纷歧 。应计算出工程量差另外弊病，工程量清单体例的每一个子目的事情内容与事情要求应表述精确完整，做到分项不错不漏、不留缺口 。招投标阶段孕育发生的清单单价，将成为施工阶段造价控制的重要工具 。工程量清单计价招标中所允许的承包商不均衡报价，是指承包商在连结总价稳定的环境下，调低某些分项的单价 。同时提高另外一些分项单价，以期到达在施工中运用高索赔计谋追加更多工程造价或尽早收回工程款的目的 。3.施工阶段施工阶段主要是对工程变动的管理和监控，需坚持一条原则：先算后改，权衡利弊 。在施工历程中，对主材的操作不得随意变动 。许多承包商为了获得更高的利润，在施工历程中尽力推荐发包方变动装修尺度 。由于现阶段修建市场生动，修建材料品种繁多、泉源普遍且价钱厘革快、差异大，变动的主材价钱容易失真，这就肯定会造成工程造价的上涨 。为低沉工程造价，业主一要检察承包商的材料报审表和报价单 。检查原始凭证的真实性、公正性；二要到现场核对材料的品牌、规格、数量、型号 。建造单元应普遍掌握建材行情，多举行市场调查，对品牌材料或特殊材料应举行市场询价，做好价钱签证，只有在确认价钱后才气变动设计并开始施工，否则会给工程结算留下隐患 。任何工程的变动都会对工期、造价造成影响，特别是已施工完成或部门完成后由于变动引起的拆除重做更是不能取 。它必然造成工程造价的提高 。如果是由于安全或功效方面不得餍足要求而变动，则必需严格按变动步骤举行 。任何涉及工期、造价的变动内容须经业主同意，具备原设计方出具的施工图纸，并就工期和造价告竣共鸣或原则性意见及形成记载之后，才气举行施工 。这样，才气保证工程价款的公正、精确 。4.竣工和后评价阶段竣工结算是工程造价公正确定的重要依据，无论是承包单元照旧业主都十分重视工程价款的审核结算；同时，竣工结算的审核也是控制投资的最后一个要害 。在这一阶段，要求预算人员对工程量计算、预算定额套用、取费公正性的审查，以及变动签证、索赔条款、不能抗力因素的阐述等都必需仔细、仔细，并且还要与工程各有关部门精密配合，并做到：将经由优化的设计图纸和经由认可的设计变动整理成范例的竣工图；与结算有关的问题都在招标文件中做明确划定并写入施工条约；经由审查的现场签证资料整理装订成册等等 。后评价是对整个房地产项目的综合性评价，其主要内容有三点 。一是要充实重视施工、监理、设计单元等各方的意见和提倡，群策群力，阐述造价控制如何在各要害获得有效衔接，如何有效戒备价钱危害等，真正到达工程造价由被动控制向主动控制转化的目的，并戒备“三超”环境的出现 。二是数据资料的积累、阐述和整理归类 。一个房地产项目从立项决议操持、设计施工到交房投入操作，履历了较长的建造时间段，在各个要害积累了较为成熟的履历，孕育发生了大量有关工程造价的数据资料 。应仔细细致地看待这些数据资料，经由与实际的讨论阐述、筛选，得出影响工程造价的各项因素，还可建立相关数据库，为今后搞好其他工程的造价控制作相应的铺陈 。三是对后评价阶段工程造价的事情 。一方面要总结在整个项目建造期有效控制、全面管理造价的履历；另一方面阐述自身在全方位控制造价方面的不够之处，尽大概找出因主观原因而影响全历程造价管理的因素，不停发明、管理存在问题，有效地控制造价 。

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