长坡薄雪 | 顺丰房托，先行者的冷风( 二 ) _物业

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数据来源：企业公告，观点指数整理（2021年经营业绩统计时间为4月29日至12月31日）
净营业收入角度观察，顺丰房托上半年净收入1.616亿港元，高于2021年下半年的净收入1.526亿港元；同时经营利润率（NOI Margin）从2018年不足76%逐步提高至2022年上半年的81.82% ，反映企业经过努力克服了疫情所带来的影响。
对于房托基金而言，物业净收入持续增长是保障分红稳定甚至提高的重要指标。2022年上半年，顺丰房托每股分红为13.67港仙，上年同期为3.34港仙，上年全年则为17.24港仙。
顺丰房托也提及，公司资产管理策略是将重点放在稳定出租率与租金上。上半年该基金总体出租率较2021年有进一步提高，达到98.1%；其中收益贡献占比达79.4%的香港青衣物业，出租率从92.60%升至97.30%，主要因为采取积极的租赁策略，了解并促成租户的业务拓展计划以迎合不断变化的趋势。
顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强接受观点新媒体采访时曾解释，香港物流物业租金大约120-160港元/平方米/月，内地大约20-60元/平方米/月。香港土地供应很少，物流仓供应也很少，因此出租率相当高，空置率只有1%-2%左右。

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数据来源：企业公告，观点指数整理
据观点新媒体对比，上半年顺丰房托录得租金收入约1.65亿港元，物业管理费收入1979.4万港元，2021年（从4月29日至12月30日）则分别为2.04亿港元、2388.3万港元。按月均水平对比，租金、物管费两项指标均有所提升。
租金收入及出租率快速提高，导致青衣物业的资本化率下调0.15个点至4.25% ，从而使项目估值上升3.5个点。以人民币估值的佛山物业估值同样提高2.1个点，主要由于市场租金上升所致，该项目近乎全部已由顺丰控股租用。
相比之下，以人民币计值的芜湖物业估值下跌了4.1个百分点，这也是顺丰房托唯一估值缩水的物流项目。这一定程度上也是长三角地区疫情造成的影响，该基金解释，芜湖物业估值下跌主要归因于当地政策改变导致与公用服务费用有关的其他收入减少。
若不计入新收购的长沙物业，以港元计值的投资组合增加2.5个点，因受到香港青衣物业的估值上升所支持，但被佛山物业及芜湖下跌所抵消，该等估值因人民币兑港元汇率下跌而受到负面影响。
计入长沙物业后，顺丰房托投资组合的估值达到73.568亿港元，较年初增加12.5% 。

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数据来源：企业公告，观点指数整理
扩募的桎梏
对于房托基金而言，保持出租率及租金平稳增长是基本的发展策略。若要实现迅速增长，则需要扩大规模，通过增加物业组合以谋求更大的发展。
以2022年6月24日完成从顺丰控股手中收购的长沙项目为例，由于收购时间接近半年报入账截止时间，收益方面仅录得约110万港元贡献。但观点指数对此进行过测算，预估长沙项目对顺丰房托财报所带来的影响--
数据显示， 2022年1-5月长沙项目录得营收2171万港元，假设按顺丰房托中期物业经营利润率（NOI Margin）81.82%计算，预估产生的净收入约1775.55万港元，加权后半年净收入则为2041.64万港元。
在不考虑长沙项目完整半年度收入前，2022年上半年顺丰房托的经营收益率（NOI Yield）约为2.20% ，低于2021年下半年的2.33%，主要由于物业总估值包含长沙物业导致基数变化；若考虑长沙项目收入影响，则预计2022年上半年基金净收入将为1.82亿港元，对应经营收益率提高至2.47%，下半年维持租金水平不变，年化经营收益率将达4.94% 。