长坡薄雪 | 顺丰房托，先行者的冷风( 四 ) _物业

AH冷暖
顺丰房托的投资组合中，香港青衣物业无论在估值还是业绩贡献上都占了绝对比重，这在某种程度上促使顺丰选择了在港交所分拆REITs 。
从市场交易情况看，近年来H-REITs总体走势较弱，内地赴港REITs存在难以跑赢恒生REIT指数的情况。
截至1月4日，顺丰房托股价较IPO下跌39.56%，这期间越秀房托基金下跌49.36%，相比之下恒生REIT指数下跌28.67%，均跑输恒生指数（跌幅28.12%）。
实际上，除了领展，港交所其他REITs流动性都比较差，换手率处于低位。
C-REITs却是另一番蓬勃发展的景象。
在顺丰房托2021年初递交招股书前，内地基础设施公募REITs已蓄势待发，物流亦是当时监管层鼓励的七大底层资产之一。
距离顺丰房托上市挂牌仅不到半个月，2021年5月31日，内地首批共计9只REITs也正式启动发行，其中包括底层资产为仓储物流类的中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT 。
2022年12月27日，首只生物医药产业园REITs“华夏和达高科REIT”正式上市，至此内地上市REITs累计已有24只，对应发行规模高达783.61亿元；其中仅2022年上市的REITs就有13只。此外，嘉实京东仓储基础设施REIT已获批发行，也将在近期登陆资本市场。
从认购角度观察不难发现，内地首批上市REITs平均网下认购倍数约为8倍，至2022年8月保租房REITs上市时达到新高，其中华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高达213.24倍。
即便是最新上市的华夏和达高科REIT，也录得认购倍数151倍，反映市场追捧程度逐渐提高。

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数据来源：企业公告，观点指数整理
从股价走势观察，2022年中期内地REITs经历一波暴涨，一度导致基金管理人发布风险预警。此后股价有所回落，但截至12月23日，已上市23只REITs经历回调后仍录得IPO以来平均17%的涨幅，与H-REITs形成鲜明对比。
实际上，REITs尤其是产权类REITs的成功取决于底层资产的质量、物业的管理、向潜在租户提供的租金水平等。抛开二级市场的情绪，基金自身的资产管理情况才更值得关注。
以顺丰房托及中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT为例，3只仓储物流REITs上市时底层资产均位于京津冀、长三角及粤港澳大湾区等核心商圈，占据了核心物流枢纽，其中部分地区近年来鲜有出让仓储用地，潜在价值均较大。

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数据来源：募集说明书，观点指数整理（1人民币=0.8452港元）
2022年中期，上述3只仓储物流REITs中，顺丰房托、红土盐田港REIT出租率稳步上升，主要得益于关联方作为主要租户的策略，有助于保持满租状态，但客观上存在集中度和依赖度过高的问题。
中金普洛斯REIT租户结构较为多样化，市场化程度高，后续增长方面更具有想象空间。2022年中期该基金平均租金从上市时约40元/平方米/月提高至43元/平方米/月，增幅高于同期其它2只REITs 。
优质的底层资产加上积极的资产管理，使得3只仓储物流REITs均保持了80%以上的经营利润率，年化收益率也均在4.4%以上。其中，顺丰房托受到新收购的长沙物业摊薄影响，收益率有所降低，下半年计入该物业收入后，收益率有望回升。
但从分派率角度观察，顺丰房托2022年中期收益分派率（年化）达到8.00%，其它两只REITs在股价走高后，收益率则降至4%，已深刻反映出不同市场间的巨大差距。