今年激增了200万套法拍房，这背后…( 三 ) _房地产

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图片来源：小红书
最近一段时间，关于个人房贷断供潮的讨论越演愈烈，越来越多人开始在网上发表自己因为断供房屋被拍卖的经过
甚至还有传言说，今年初的时候，四大行就已经起诉了20万的断供房主

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一时间，把房主房贷断供这个话题推向了高潮
那么，事实真的如此吗
要弄清楚这一点，我们先来看看是什么样的资产在被拍卖

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其实，我们所看到的法拍房占比最多的是诉讼类资产，占比高达98.26%，这其中基本都是债务纠纷
什么意思
我们理解的，因为不能如期如数偿还贷款而导致银行向法院提出民事诉讼
由断供引起房屋被拍卖，这样的例子其实是很少数的
大部分诉讼类资产，除了银行和业主，其实还有第三方的介入
比如因为个人或小企业想要借钱，将房屋抵押给第三方，没想到不能按时还钱，根据《担保法》规定，第三方不能直接取得抵押房产，只能向法院申请拍卖房产来还款
这种情况下，因为债务纠纷导致的房屋拍卖才是占比多的
当然要说和断供完全无关吗，当然不是
这几年由于疫情影响导致经济下滑，不少公司都在破产清算，连大厂也在批量裁员，因此债务纠纷也越发频繁
所以，更多的是经济的因素，连锁反应到了法拍市场
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另一方面，我们也要客观看待“200万”这一数字
首先，我们要知道200万这一数字，看似夸张其实是有不少水分的
一是因为拍卖网站特殊的计算方法
目前所显示的房产套数，其实是一个历史累计数据，即包含所有已成交、已过期的房产
而且反映的是挂拍次数

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所以一旦发生一套房子未拍卖成功，需要二次甚至是三次拍卖
同一套房子很有可能被重复统计，所以这“200万套”可能是一个大于实际的数据
还有一点就是，以前的法拍房是存在线上数据滞后的
如2018年实际法拍数量是47万套

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但是我们线上只统计了2万套，大量的数据其实是没有统计到位的
因此很容易给人一种法拍房数量突然爆炸式上升的错觉
最关键的是，这些法拍房拍卖的不动产里，增长率最高的并不是住宅类产品
以2020年的数据为例

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商业类增长率是26%，从18万套涨到23万套，工业类增长率是28%
而住宅类呢，增长率只有2.34%，年增长9600套
到了2021年，虽然法拍房挂拍数量在增长，但是住宅类挂拍量同比却减少了3.59% ，反而是商业类大幅增长46.5%
所以住宅买家断供的情况，没表面看上去那么夸张
此外，因为房屋法拍所需要的流程周期很长
法拍房挂拍前至少要经历3个阶段，最先是起诉至法院，法院审理作出判决，通常一审6个月、二审3个月
有了生效判决后，才能申请法院强制执行
所以，现在看见的断供被拍卖，反应的至少也是一年前的经济状况
而近几年法院优化了方案，从查封到拍卖，一般两三个月就完成了，也算是间接增加了各地法拍房的数量