有房企融资部门人士向《中国新闻周刊》解释说 ， 项目公司的资本金很多时候来自“股东借款” ， 即集团公司注资，用于拿地 ， 这笔钱于项目公司而言是负债，于集团公司而言是自有资金 。拿地后项目公司再以土地为抵押向信托等借款，很多地产信托的资金用途均有“偿还股东借款”一项，以此提高集团公司的资金周转效率 。
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11月11日，广东深圳市，恒大总部地块被挂牌转让，该地块处于停工状态 。图/视觉中国
行业融资出现修复迹象
如果说“保函置换预售监管资金”更多关注改善项目公司的流动性，近期再次被提及的“第二支箭”偏重改善房企的整体融资环境 。
2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，中国人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合 。其中，民营企业债券融资支持工具是“第二支箭” 。
11月8日，银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）发文称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，即“第二支箭” 。具体来看 ， “第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资 。
交易商协会预计此次“第二支箭”可支持约2500亿元民营企业债券融资，并非仅针对房企，但交易商协会在文中特别提及，近期，已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效 。
这已经不是中债增进公司今年第一次为房企境内发债提供担保，8月 ， 交易商协会便力推该公司为示范房企境内标准化融资提供全额担保 。据中国指数研究院统计，8月至10月，在第一轮担保发债中，中债增进公司共为六家房企提供直接担保，融资总额68亿元 。
显然，这一轮担保发债的规模更大 。11月8日交易商协会发声后，龙湖集团200亿元储架式发行注册已经完成，协会还分别受理了美的置业、新城控股各150亿元储架式发行 。
“民营房企融资陷入‘债务风险爆发-预期继续爆发-金融机构避之不及-开发商大面积降价促销-销售回款下降和抵押物价值损耗-债务风险爆发’的恶性循环 。当前，针对一些问题不大，甚至相对健康的民营房企的信用风险预期，存在非理性、一刀切的现象 。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，“第二支箭”正是为了纠正这种非理性、一刀切 。
李宇嘉认为，当前民营房企外部融资形势已经触底 。10月，房企非银融资556.8亿元，同比上升16.4％，平均利率为3.48％，同比降2.39个百分点 。本月融资出现同比正增长，与行业进入下行周期之初相比 ， 行业融资已出现修复迹象 。
无论是“保函置换预售监管资金” ， 还是“第二支箭”都更多针对“优质房企” 。对于已经出险房企的救助政策更多体现在11月11日 ， 央行和银保监会联合发布的“金融16条”中 。
其中 ， 关于做好“保交楼”金融服务的表述引发外界关注 。除提及已经落地的开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，还鼓励金融机构提供配套融资支持 。
鼓励金融机构为两类项目提供新增配套融资支持：一是剩余货值销售回款能够同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目；二是剩余回款无法同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排，并落实还款来源的楼盘 。
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