经验啦

  1. 首页 > 生活百科 > >

房贷利率优惠 房贷利率优惠政策( 三 )

生活百科


根据央行的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年 。”
在实际操作中，银行一般给贷款人两个重定价日的选项：“每年1月1日”或者“贷款发放日”，贷款人需要二选一 。在此 ， 用范例4进行说明：
范例4：目前是2020年4月底，假设贷款人1选择了贷款发放日（如7月1日）为“重定价日”，贷款人2选择了每年1月1日为“重定价日”，且重定价周期为1年 。其他条件如范例1 ， 且后续LPR利率没有发生新的变化，两人的还款现金流如下：
可以发现，虽然在4月份LPR利率就发生了下调 ， 但是在5月和6月，两位贷款人的还款还是执行的下调前的利率 。直到7月份 ， 在贷款人1的重定价日（7月1日），他的房贷利率发生下调，之后月供都发生了减少 。而对于贷款人2，因为他的重定价日为1月1日，故只有等到2021年1月，房贷利率才发生下调 。相比贷款人1，他以较高利率多交了半年的房贷 。
结合以上分析 ， 为了能够将本次LPR下调带来的实惠尽早反应在房贷里，建议在“每年1月1日”和“贷款发放日”中选择离当前“最近”的那个日期作为重定价日 。
这里需要指出的是，离当前“最近”的日期，不一定是“贷款发放日” 。在上个例子中 ， 假设贷款发放日为7月1日，当前时间（4月份）离7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果贷款人的贷款发放日为2月1日，则当前时间离次年1月更近，则“1月1日”是一个更好的选择 。
优先选择公积金贷款
以上关于LPR变化对房贷利率的影响仅仅针对商业贷款，公积金贷款并不受到LPR的影响 。笔者建议，条件允许的情况下，优先使用公积金贷款 ， 主要原因有两点：
一是公积金贷款利率更低 。以北京为例，目前公积金贷款的利率为3.25%，远低于商贷利率（首套5.2% ， 二套5.7%，根据最新的LPR计算） 。虽然，各地的公积金贷款利率和商业贷款利率存在一定差异，但以公积金利率贷款要更加实惠 。
二是利率风险更小 。虽然目前处于LPR下行周期 ， 由此引发月供的减少，但是，没人能保证未来LPR不会上升，进而导致月供负担的增加，这也是浮动利率商贷的利率风险 。相比之下，公积金贷款的利率不受LPR的影响，始终固定在一个较低的水平，相应的利率风险也更小 。
既然公积金贷款有这么多的优点，为什么大家不都用公积金贷款呢？因为公积金贷款也有很多的限制 ， 以北京为例，贷款申请人每缴满一年公积金，可以增加10万元的贷款额度，最高额度不能超过120万元 。各地也有类似的政策，对公积金的贷款额度进行限制 。
针对公积金贷款的限制 ， 建议采取“公积金+商贷”混合模式，首先用满手头上的公积金额度，对于公积金贷款无法覆盖的差额部分，可以考虑使用商贷来补充 。如某人购房需要贷款100万，但只有30万的公积金贷款额度，则可以采取“30万公积金+70万商贷”的混合贷模式，将贷款成本和利率风险降到最低水平 。
优先选择“等额本息”的方式还款
在做房贷决策时，很多朋友还会被还款方式所困扰，到底是选择等额本息还是等额本金方式还款呢？这两种方式的共同点是，每个月都还一部分本金和利息，到还款期限正好将贷款的本息全部还完 。关于这两种还款方式的特点对比如下图：
关于两种还款方式的计算方法和细节，不赘述，网上有很多的介绍 。在此，笔者推荐选择“等额本息”方法还款 。主要有两点理由：

相关经验推荐


上一篇：冬天休眠的花有哪些 室温应该怎么保持

下一篇：高铁提前多长时间检票 车站引导屏和售票处标注停止检票时间