其次是文旅和地产两大主力板块的营收压力 。据年度业绩报告显示，2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次 。旅游综合业务收入433亿元 ， 占主营业务收入的42%；实现毛利140亿元，毛利率32%，同比下降10% 。此外，房地产业务收入590亿元，占主营业务收入的58%；实现毛利126亿元 ， 毛利率21%，同比下降38% 。业绩的双双下降 ， 让华侨城陷入了的增收压力倍增 。
最后是过去多年股权转让的惯性作用 。如上文所言，华侨城自2018年开始频繁转让股权，这不仅是其加速去化也是其引入合作方的经营方式之一 。而且类似于上海宝格丽公寓这类股权转让，是有利于优化华侨城财务报表，并为其带来现金流 。而且，在过去的两年中，华侨城负债率一度超过70% ， 负债总额也曾超过3000亿元，不仅需要转让股权 ， 还需要“借新还旧”等多重方式保证资金安全 。因此，可以预见的是，未来股权转让或将依旧是华侨城加快周转速度的主要举措之一 。
一手是投入大周期长的文旅项目，一手是“房住不炒”的房地产行业政策坚守底线，可想而知华侨城的松弛感显然不是500亿现金能够给到的 。以文旅板块为例，当下华侨城还在多地陆续签约建设欢乐谷、欢乐星河、欢乐田园等文旅项目，这就意味着华侨城需要的长期沉淀资金又得增加了 。
文旅or地产谁是华侨城的产业关键词？
一个有意思的事情，华侨城常会用“业务调整需要，聚焦文旅主业”的说法，用以回应出售资产的原因 。但问题是华侨城的货架上，是曾卖过文旅项目的 。这就引出了另一个更深层的问题，那就是文旅与地产，谁才是华侨城的产业关键词 。要知道，在很长一段时间里，华侨城拒绝了文旅地产商的身份，而是用了一种更为模糊的说法，自定义为“文旅+地产” 。
尽管目前华侨城官方未曾做出明确表示 ， 但是从当下两大板块的发展来看，文旅成为产业关键词的可能性更胜一筹 。
理由一 ， 旅游综合收入占比远超房地产业务收入 。据华侨城年度业绩收入显示，2020年，华侨城旅游综合收入、房地产业务收入占总收入的比重分别为52.74%、45.49% 。但是，2021半年度业绩报告中，华侨城旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%，而且该收入占比达到82%，房地产业务收入占比为18% 。如此一来，迅猛增长的文旅板块打破了原本的均分局面，也从侧面证实了“文旅主业”的说法 。
理由二，低谷时刻对文旅及房产板块的不同态度 。严格来说，近几年无论是对文旅或是房产板块，都是一个极具挑战的时间段 。即便如此，今年二季度华侨城选择了在成都、茂名、西安等三地新开四个项目，且其他项目拓展也在持续推进中 。反观房产 ， 华侨城似乎并没有更大的规模目标，且在拿地方面也略显犹豫，甚至有投资人认为其有些太过保守 。
理由三，“华侨城模式”初见成效，转型文旅步履不停 。在拥有丰富和成功的文旅运作经验的段先念带领下，华侨城用了8年时间在文旅板块用了质的突破，并开创了“华侨城模式” 。所谓的华侨城模式，指的是通过投建景区或主题公园等文旅项目低价勾地，同步建设住宅项目，再通过卖房回笼资金继续投资文旅项目，最终实现游客引流、土地增值等效果 。
在一些业内人士看来，在不少房企打造的大型文旅项目中，多多少少都有一些“华侨城模式”的影子 。换帅之后，华侨城将延续“段先念时代”对文旅板块的深耕，进一步打造现有文旅产品体系，如欢乐谷、欢乐海岸、欢乐港湾等系列产品 。同时 ， 华侨城对于元宇宙等文旅消费相关风口也十分关注，目前正在积极追踪与研究 。
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