体量与辐射有限，社区商业如何链接更多流量和承接转换？( 二 ) _辐射

那么从这一角度出发，社区商业的产品在前期就要思考如何放大其价值评价，从而为后续的招商运营奠定流量评估基础。
这其中需首要寻找与城市的公共流量体建立链接，建立自身价值的放大器。
RET睿意德联合中商数据对于全国代表城市的代表社区商业做过综合研究，发现常规社区商业辐射的确更多分布于1.0-1.5km范围内，占比约50%；其次为1.5-2km范围，占比约20%；而0.5-1km范围及2-3km范围均占比15% 。
但我们也发现，当社区商业链接上地铁这一城市公共流量体后，其辐射放大价值立即凸显。TOD的加持可以创造2倍的人口辐射的放大价值。

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▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心&中商数据
轨交对于商业的加权影响是在常规认知范围之内，但这在产品方法论层面提示我们，社区商业在前期有条件的前提下积极链接上城市公共流量体后，会转变社区商业的产品属性，进而放大其在产品成型后的辐射价值。
同理当社区商业链接上城市公园，其价值评判标准自然会叠加上公园商业的属性，日本的宫下公园是2022年的代表案例，而南町田Grandberry Park则是链接车站、公园的集合典范。

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▲ 宫下公园，图片源于网络

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▲ 南町田Grandberry Park ，图片源于网络
如下图模型所示，当社区商业链接上公园则属性会叠加公园商业价值，同理如链接城市文化资源则会转化为文旅商业，叠加城市价值、引水入渠是产品连接的本质目的。

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转向社区运营，大有可为
社区商业长期以来被定义为配套性商业，这一定义就将其限制为从属地位，遵循的是小范围的需求匹配逻辑，这对于产品的打造策略就是被动且谨小慎微的。但从社区商业资产的长期价值角度出发，社区商业理应转向社区运营，只有着眼于社区大概念的运营，才有产品相对大的势能基?。饩鸵笊缜桃档牟酚腥缦虏呗酝黄?。
从体量思维转向容量思维
我们一般都会从小体量出发去考虑社区商业的产品，但从运营角度却要基于项目的目标再结合流量、品牌能级等出发首要考虑其容量。我们从对全国的代表社区的商业的盘点也发现，在区位条件相对一致的前提下，体量与租金的正相关关系更为明显（如下图所示），从结果来看社区商业的体量越大，业态结构相对复合，运营灵活度和增长空间越显著。

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▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心&中商数据
而容量思维也同样可以反映在产品的划铺上，社区商业的产品如是运营导向的话，就必须从品牌的生态需求出发进行产品规划。品牌能级越高，往往铺面划分越趋于中等规模，而不是常规在销售时代的小型铺的划分，这也在我们对市场代表性的社区商业样本的盘点中印证了这一特点，实现了良性运营的社区商业切割策略向50-100㎡与100-200㎡的面积大小集中选择（各占比31%）。此二面积段不仅从商铺运营上而言相对完整，且后期拥有较灵活的调改优势，容量价值明显。