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房地产开发成本控制要点及技巧

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【房地产开发成本控制要点及技巧】房地产开发资本控制要点及本事
跟着市场竞争的日趋猛烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润程度 。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化程度越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发资本用度的精确控制 。企业存在的终纵目的是利润最大化，实现利润无非“开源节省” 。“开源”要求对公司现有资源经由整合，发挥其最大效益；节省是资本用度的低沉、控制 。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价钱，提高附加值；“节省”即房地产项目资本用度的控制 。
房地产开发资本控制主要是对其中主要用度中的变动用度的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济结果影响较大的用度，控制住这些用度就控制住了开发资本用度的主要部门 。
第一部门 征地和拆迁赔偿、安置费
征地和拆迁赔偿、安置费的控制要害是建造项目的选址，首先必需切合都会总体计划，还要思量地理位置、交通状况及环境因素等 。用地上不得有太多的地上修建物、修筑物以及地下管线等，毗邻无异议 。同时要求对国度和地方关于征地、拆迁的一系列法例、政策的熟练驾驭 。
第二部门 勘探设计和前期工程费
勘探设计和前期工程费的控制将前期用度分为行政事业性收费和工程服务性收费两部门 。对前一部门经由争取各项优惠政策低沉；
勘探、设计等前期工程任务的发包，必需按照新的招投标法的划定，经由公然招标确定承包单元，最大限度压低承包价 。
工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计尺度必然要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功效和多余的承重力，积极推行价钱工程管理 。
设计现在许多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法 。
三通一平工程用度，也是前期工程费控制的重点 。土、石方工程一般工期较短，也没有庞大严格的质量要求，可以接纳市场价钱，实行总价招标 。
施工用水、用电线路的敷设，必然要两全小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建造，增加资本 。
第三部门建安工程费的全程控制
一、决议操持阶段的难题和对策：
1、增强项目投资决议操持的科学性、系统性，精确市场定位 。
2、推行价钱工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：
1) 连结项目功效稳定，低沉项目投资；
2) 投资稳定，提高项目功效；
3) 投资虽有所增加，但功效提高幅度更大；
4) 低沉一些次要功效，使资本大幅度低沉；
5) 运用新科技、新技能，既提高功效，又低沉项目投资；
3、决议操持的连贯与调解 。前期计划的完整、系统、公正、科学，只管即便制止后期调解带来的震荡和资本上升 。
二、计划设计阶段的资本控制要点：
研究表明，房地产项目开端设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段经由技能措施节省工程造价的大概性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的要害 。
1、建立资本评估审核部门：
公司内部建立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单元的设计方案和施工图举行审核；对工程项目的结构形式、装修尺度、材料设备选型、设计的公正性和安全性等举行全面的评估和审核 。
1) 经由招标和方案角逐，缩短设计时间段和优化设计方案；

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