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鄂尔多斯楼市复活：曾经的＂鬼城＂康巴什房价再次过万( 二 )

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不过，这一盛况很快出现变化 。2012年左右 ， 受大宗商品价格暴跌、民间借贷风险爆发等因素影响 ， 鄂尔多斯房价跌落，从过万水平回到3000元左右均价 。新区大量地产项目停工烂尾，居民手中的资产也瞬间缩水 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾多次到当地调研，在他看来，在鄂尔多斯，经营煤炭、房地产开发、民间借贷之间并没有很清晰的界限 。煤炭价格上涨、城市建设所产生的收益，在企业、政府和老百姓之间形成分享链条 。而出问题的房地产公司，多数是单纯以高成本民间借贷来开发房地产的民营企业 。
对当地居民来说，财富降临是一夜之间，购置房子后大多选择空置，房价大跌后也并未出现大规模抛售现象 。这座城市的房地产市场，宛如“短期内暴富的一群人储藏财富的场所” ， 从暴涨到暴跌，具有较强的封闭性和个案性 。

鄂尔多斯楼市复活：曾经的＂鬼城＂康巴什房价再次过万

文章插图


十年回血
经历了曲折的楼市经历，但鄂尔多斯并未遭遇“硬着陆”，而是通过政府主动调控，逐渐消化掉存量楼盘 ， 走出了烂尾楼及“鬼城”阴影 。
李宇嘉称，过去10年间，鄂尔多斯停止供地，拉长时间消化烂尾楼 。近年来，煤炭价格企稳回升，政府财政充裕 ， 开始打造教育强区、“公园城市”、风电装备，大规模建设人才住房、公租房，市场需求也逐渐复苏 。
这其中 ， 控制市场增量是重要一环 。2012年开始，鄂尔多斯市中心城区停止新增房地产用地供应；政府通过各种手段来缓解供应过剩、防范泡沫破灭 。
其次，想尽一切办法消化存量 ， 如向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业等 。
2016年，鄂尔多斯下发《房地产市场平稳健康发展的实施意见》，文件提及通过棚改消化存量 。官方数据显示，2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别达589.8万平方米和511万平方米 ， 远高于前两年 。
为助力去库存，鄂尔多斯还推行了“房票”，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户，拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款 。不仅如此，这些房票还可以拆分、可以转让 ， 以最大程度上助力楼市去库存 。
通过控制供应、开启棚改、大力去库存等多种方式，鄂尔多斯的楼市逐渐回归正轨 。2019年，鄂尔多斯的房价已回到暴跌前的水平；2020年，当地久违迎来新盘入市；2021年二手房市场逐渐兴起，均价逼近万元 。
在房地产市场降温的2022年 ， 鄂尔多斯楼市也保持了相对稳定 。1～7月，全市商品房销售面积106.8万平方米，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长11.9%；商品房销售额66.3亿元 ， 同比下降0.7%，其中住宅销售额增长3.3% 。
房地产开发投资方面，前七月当地房地产开发投资87.9亿元 ， 同比增长30.1%，其中住宅投资67.8亿元 ， 同比增长35.4% 。分地区看，增幅居前三的旗区为康巴什区、准格尔旗、乌审旗，分别增长131%、115.1%、63% 。
李宇嘉表示 ， 目前在鄂尔多斯买房的人群中，20%~25%为下辖7旗的人口、15%~20%的为市外人口（包括省外），大约60%为本地新市民及换房人群 。很多外省市从业人士称，这里环境好，适合老人养老、小孩上学 ， 因此选择置业 。
“炒房”一词已淡出这片土地 。目前，外地炒房团退出、房子供应也非常多，全款和公积金贷款买房的占当地市场近八成 。有当地居民称，最近康巴什区房价有上涨苗头，准备购入房产自住，看房时很多人都是全款支付，土豪太多了 。

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